老後の家担保は慎重に

「老後を笑顔で過ごせるか」

を真剣に考えないといけないと
分かっていても中々行動に
起こせない人が多いと実感する
社会整理士育成協会の鈴木です。


リバースモーゲージの利用者が増えています。


これは、自宅を担保にして
老後資金を借りるローン商品
なのですが、分かりやすく言うと
まとまったお金を借りて
利息を払いながら、
家に住み続けられるという仕組みです。

一見、住宅ローンと同じなのですが、
返済の仕組みが大きく異なります。

【住宅ローン】
・元本・利息を毎月返済
・金利が上昇しても元本と利息の
 割合を調整して月々の返済額を
 一定期間あげない

【リバースモーゲージ】
・利息のみ毎月返済(借入金利は高い)
・金利が上がると利息返済額も増える

但し、元本は生存中は返す義務がなく、
死亡後、担保である自宅を売却する等
して一括返済するのが基本です。
でも、ここに誤解があります。
「契約本人が亡くなったら、
その家は必ず手放す手放すしかない。
家を失ってしまう」という認識です。

つまり、返済方法の1つだということです。
相続人が自己資金で元本を
一括返済することが仕組み上可能で、
つまり、家を売らずに済むのです。

このような方法があります。

本人が繰り上げ返済する選択肢です。
これは、実際に家を買い替える時に、
新居を担保に入れてリバースモーゲージで
お金を借ります。その後旧宅を売って、
繰り上げ返済を行うというものです。

このリバースモーゲージの利用が
増えている原因は、

・家を継がせる子どもがいない
・子どもが空き家化を心配して
 相続を敬遠する世帯が増えている

とされています。
家の所有や相続にこだわらないのであれば、
自分の老後資金作りに活用した方が良い
といった考えです。

そして、もう1つ誤解されがちなのは、
本人の死後、残された配偶者は
必ず家を出なければならない

と言う点です。
銀行によって、条件を満たせば、
配偶者がそのまま住み続けられることも可能です。

そして、このリバースモーゲージは
まだまだ知っておかないといけない事が
ございます。

1.融資に制約があり、家の価値が高いと
 いうのはリンクしない

2.本人の年収も左右される

3.変動金利型のため上昇の危惧

4.融資後に地価が大幅ダウンしたら
 銀行は担保の評価額を引き下げる可能性あり。
(担保割れの時、元本の一部を求められるかも)

5.担保を売って、なお足りない時、
 相続人に請求がいく場合もあり。

もし、リバースモーゲージで、
受けられる融資額が不十分な時は、
今、もう一つ人気になっている商品で
リースバックというものがあります。
(基本的に定期借家契約)

これは、自宅を不動産会社に売却した上で、
その会社から同じ家を有料で
貸してもらうものです。
利点は、リバースモーゲージよりも
調達できる金額が多くなりやすいことです。

しかし、恐い点があります。

・住み続けられるかが不透明
・賃貸中に買った会社が転売し
 再契約ができない

という点です。

これから私たち社会整理士は、
笑顔相続のために、さまざまな方法に
アンテナを張らなくてはいけません。

マニュアルではなく、
その方の想いに寄り添い、
最も良い方法をご提案できるように
しなければなりません。

高額の資金を得ることと、
住み続けること

どちらがより重要かを整理して
慎重に選ぶ必要性があることを
忘れてはならないのです。
(一部日本経済新聞引用)


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